Publicación 250505001913_MBA_COL – Sobre Viviendas Coliving Senior: plan de empresa

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ESTRUCTURA ORGANIZATIVA – ORGANIGRAMA La estructura organizativa más adecuada sería una estructura jerárquica o funcional simple, que permite una clara cadena de mando, una distribución lógica de responsabilidades y control eficiente sobre los servicios y operaciones. Las ventajas y la adecuación a este proyecto se explica por lo siguiente: Estructura jerárquica (lineal-funcional) Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 58

• Ventajas:

o Claridad en la autoridad y responsabilidades. o Comunicación descendente bien definida. o Control directo por parte de los mandos medios. o Adecuada para organizaciones pequeñas o medianas con procesos bien definidos. Descripción de los niveles: Nivel 1: Dirección General

• Define la estrategia general del proyecto.
• Supervisa a los gerentes/responsables de centros.
• Toma decisiones clave de inversión, planificación, expansión y alianzas.

Nivel 2: Gerente del Residencial

• Gestiona la operación diaria del centro.
• Supervisa al personal de ventas, mantenimiento, administración y subcontratas.
• Informa a la Dirección General.
• Controla presupuesto operativo, calidad del servicio y relación con residentes y sus

familias. Nivel 3: Personal operativo (ventas, atención, subcontratas)

• Ventas: Encargados de comercializar las viviendas, visitas, contratos y atención al

cliente potencial.

• Subcontratas: Servicios médicos, limpieza, cocina, seguridad, mantenimiento,

fisioterapia, etc., normalmente externalizados pero bajo control del gerente. En este sentido, el organigrama sería el siguiente Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 79 El préstamo se ha conseguido obtener a un tipo de interés del 3% y con un plazo de amortización de 20 años. Los detalles de la fuente de financiación prevista se encuentran especificados en la siguiente tabla: FINANCIACIÓN PREVISTA 3.026.181 Aportaciones de los SOCIOS 726.181 PRÉSTAMOS de terceros 2.300.000 Años 20 Tipo de interés 3,00% La razón por la que se ha solicitado un préstamo tan cuantioso es para que facilitar el inicio y la continuidad de la empresa, así como la innovación continua de la misma. En el siguiente gráfico, se observa cómo casi una cuarta parte del importe total de financiación corresponde a fuentes internas, mientras que el resto, tres cuartas partes, corresponde a financiación bancaria. CUENTA DE PERDIDAS Y GANANCIAS A continuación, se incluye la cuenta de pérdidas y ganancia a 5 años: AÑO 2027 AÑO 2028 AÑO 2029 AÑO 2030 AÑO 2031 Total VENTAS 165.195 235.848 301.005 323.520 329.460 Coste de ventas -38.687 -54.451 -69.557 -78.213 -80.208 MARGEN Bruto 126.509 181.397 231.449 245.307 249.252 Gastos de Personal -46.374 -43.136 -43.136 -36.706 -37.445 Gastos Corrientes -25.130 -26.307 -27.785 -29.255 -30.625 Resultado Operativo – EBITDA -55.005 111.954 160.528 179.346 181.182 Amortizaciónes -91.684 -91.684 -91.684 -91.684 -91.684 726,181, 24% 2,300,000, 76% Aportaciones de los SOCIOS PRÉSTAMOS de terceros Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 80 EBIT (BAII) -146.688 20.271 68.844 87.662 89.498 (-) Intereses -67.834 -65.058 -62.571 -59.818 -56.982 (=) EBT (BAI) -214.523 -44.788 6.273 27.844 32.517 Base Imponible Acumulada -214.523 -259.311 -253.037 -225.193 -192.676 (-) Impuesto (25%) 0 0 0 0 0 (=) Beneficio neto -214.523 -44.788 6.273 27.844 32.517 % S/Ventas -130% -19% 2% 9% 10% Como se observa, hasta el tercer año, no se empieza a contar con beneficio en el proyecto. PLAN DE TESORERIA A continuación, se detallan las partidas incluidas en el plan de tesorería hasta el año 2031, resumido de forma anual: AÑO 2027 AÑO 2028 AÑO 2029 AÑO 2030 AÑO 2031 Alquileres 116.480,00 167.140,00 213.060,00 224.880,00 228.240,00 Comidas 26.040,00 34.670,00 42.600,00 49.860,00 50.760,00 limpieza 6.800,00 11.548,00 16.050,00 16.860,00 17.400,00 Seguro Medico 15.875,00 22.490,00 29.295,00 31.920,00 33.060,00 Ventas Totales 165.195,00 235.848,00 301.005,00 323.520,00 329.460,00 Coste de las ventas -38.686,50 -54.450,90 -69.556,50 -78.213,00 -80.208,00 Gastos Comida -22.134,00 -29.469,50 -36.210,00 -42.381,00 -43.146,00 Gastos Limpieza -5.440,00 -9.238,40 -12.840,00 -13.488,00 -13.920,00 Seguro Medico -11.112,50 -15.743,00 -20.506,50 -22.344,00 -23.142,00 Gastos Personal -35.400,00 -32.928,00 -32.928,00 -28.020,00 -28.584,00 Seg. Social -10.974,00 -10.207,68 -10.207,68 -8.686,20 -8.861,04 Asesoria -960,00 -972,00 -990,00 -990,00 -1.020,00 Electricidad -7.750,00 -7.870,00 -7.990,00 -8.110,00 -8.230,00 Agua -2.100,00 -2.145,00 -2.175,00 -2.205,00 -2.205,00 Mancom. Basuras -240,00 -240,00 -240,00 -240,00 -240,00 Internet -1.200,00 -1.260,00 -1.320,00 -1.380,00 -1.380,00 Marketing -360 -360 -360 -360 -360 Mant. Ascensor -860,00 -860,00 -860,00 -860,00 -860,00 Seguros -2.000,00 -2.040,00 -2.060,00 -2.100,00 -2.100,00 Servicios Profes. -4.800,00 -6.000,00 -7.200,00 -8.400,00 -9.600,00 IAE -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 Imp. Bienes Inmu. -1.600,00 -1.600,00 -1.630,00 -1.650,00 -1.670,00 IVTM -160,00 -160,00 -160,00 -160,00 -160,00 Varios -2700 -2400 -2400 -2400 -2400 Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 81 -110.190,50 -69.442,68 -70.920,68 -65.961,20 -68.070,04 Devoluc Princip – 85.234,57 € – 87.827,06 € – 90.498,41 € – 93.251,00 € – 96.087,32 € Intereses – 67.834,36 € – 65.058,45 € – 62.570,53 € – 59.817,93 € – 56.981,62 € – 153.068,94 € – 152.885,51 € – 153.068,94 € – 153.068,94 € – 153.068,94 € Gastos Totales -263.259,44 -276.779,09 -293.546,12 -297.243,14 -301.346,98 Resultado -98.064,44 -40.931,09 7.458,88 26.276,86 28.113,02 BALANCE GENERAL A continuación, se detalla el balance previsional a 5 años: Inicio ejercicio Balance de cierre 2027 2027 2028 2029 2030 2031 ACTIVO NO CORRIENTE 2.896.181 2.804.497 2.712.813 2.621.130 2.529.446 2.437.762 Inmovilizado material 2.896.181 2.896.181 2.896.181 2.896.181 2.896.181 2.896.181 Construccion y Promocion 2.652.311 2.652.311 2.652.311 2.652.311 2.652.311 2.652.311 Amueblamiento y Equip. 241.570 241.570 241.570 241.570 241.570 241.570 Equipos informáticos 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 Instalacion Programas 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 Amortizacion acumulada -91.684 -183.368 -275.051 -366.735 -458.419 ACTIVO CORRIENTE 120.000 21.936 -18.996 -5.263 42.584 75.370 Tesorería 120.000 21.936 -18.996 -11.537 14.740 42.853 Disponible 6.273 27.844 32.517 Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 82 TOTAL ACTIVO 3.016.181 2.826.433 2.693.818 2.615.866 2.572.030 2.513.132 PATRIMONIO NETO 726.181 511.658 466.870 473.144 500.988 533.505 Capital 726.181 726.181 726.181 726.181 726.181 726.181 Reservas 0 0 6.273 34.118 66.634 Pérdidas -214.523 -259.311 -259.311 -259.311 -259.311 PASIVO NO CORRIENTE 2.300.000 2.214.765 2.126.938 2.036.440 1.943.189 1.847.102 Deudas entidades crédito LP 2.300.000 2.214.765 2.126.938 2.036.440 1.943.189 1.847.102 PASIVO CORRIENTE 100.009 100.009 106.282 127.853 132.526 Proveedores 100.009 100.009 106.282 127.853 132.526 Cashflow (-) TOTAL Pat. NETO y PASIVO 3.016.181 2.826.433 2.693.818 2.615.866 2.572.030 2.513.132 ANÁLISIS DE RATIOS A continuación, se consideran los siguientes ratios económicos y financieros y sus respectivas interpretaciones: Ratios de Rentabilidad Evalúan la capacidad de la empresa para generar beneficios a partir de sus recursos: 1. ROE (Return on Equity) – Rentabilidad financiera Fórmula: Beneficio neto / Recursos propios Mide la rentabilidad que obtienen los accionistas sobre el capital que han invertido. Un valor positivo y alto es deseable. Un ROE negativo, como en 2027, indica que hubo pérdidas respecto al capital propio. 2. ROI (Return on Investment) – Rentabilidad económica Fórmula: Beneficio neto antes de intereses e impuestos / Activo total Refleja cuánto gana la empresa por cada euro invertido en activos. Si el ROI es bajo o negativo, los activos no están siendo utilizados eficientemente para generar ingresos. Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 83 3. EBITDA sobre Ventas Fórmula: (Beneficio antes de intereses, impuestos y amortizaciones) / Ventas Mide la rentabilidad operativa: qué parte de las ventas queda después de los costes operativos (sin tener en cuenta gastos financieros ni amortizaciones). Una subida progresiva como la que se observa a partir de 2028 es un signo muy positivo. Ratios de Liquidez y Solvencia Evaluan la capacidad de la empresa para hacer frente a sus obligaciones a corto y largo plazo: 4. Solvencia Fórmula: Activo total / Pasivo total Mide la capacidad de la empresa para cubrir sus deudas con sus activos totales. Un valor > 1 indica que los activos superan las deudas, lo cual es saludable. Tesorería (Prueba Ácida) Fórmula: (Activos realizables + disponibles) / Pasivo corriente Refleja si la empresa puede pagar sus deudas a corto plazo sin necesidad de vender inventario. Un valor > 1 es deseado. Si es negativo o menor a 1, puede haber riesgos de liquidez a corto plazo. Ratios de Endeudamiento y Autonomía Financiera Analizan el nivel de deuda y la independencia financiera de la empresa: 6. Endeudamiento Fórmula: Pasivo total / (Pasivo total + Patrimonio neto) Qué proporción de los recursos de la empresa provienen de deuda. Valores cercanos a 1 indican alta dependencia de deuda. Una disminución progresiva (como aquí se verá a continuación) es positiva. 7. Capacidad de devolución de deuda Fórmula: (Beneficio neto + amortizaciones) / Acreedores financieros Mide si la empresa genera suficientes beneficios para devolver su deuda. Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 84 Un valor negativo indica incapacidad de generar el flujo necesario para pagar sus acreedores. 8. Cobertura de intereses Fórmula: EBIT / Gastos financieros Mide cuántas veces los beneficios operativos pueden cubrir los intereses de la deuda. Si es < 1 (o negativo), la empresa no puede cubrir sus intereses con su resultado operativo, lo cual es una señal de alerta financiera. A continuación, se detallan los datos: 1. Rentabilidad Ratio 2027 2028 2029 2030 2031 Interpretación ROE (Rentabilidad Financiera) – 0,30 – 0,06 0,01 0,04 0,04 Mejora progresiva. En 2027 y 2028 hay pérdidas netas respecto a los recursos propios, pero desde 2029 se empieza a generar rentabilidad positiva. ROI (Rentabilidad Económica) – 0,05 0,01 0,03 0,03 0,04 También mejora. En 2027 no se rentabiliza el activo total, pero en adelante comienza a mostrar eficiencia en el uso de activos. EBITDA sobre Ventas – 0,33 0,47 0,53 0,55 0,55 Fuerte mejora operativa desde 2028. En 2027 la actividad operativa es deficitaria, pero luego alcanza niveles saludables. El negocio parte de una situación deficitaria en 2027 pero mejora notablemente desde 2028, especialmente a nivel operativo (EBITDA), lo que anticipa una recuperación sólida en rentabilidad neta. 2. Liquidez y Solvencia Ratio 2027 2028 2029 2030 2031 Interpretación Solvencia 1,22 1,21 1,22 1,24 1,27 Estable y adecuada. Siempre por encima de 1, lo que indica que el activo total cubre bien las obligaciones. Tesorería (Prueba Ácida) 0,22 – 0,19 – 0,11 0,12 0,32 Problemas graves de liquidez en 2028 y 2029. Mejora a partir de 2030. La empresa tiene dificultad para cubrir Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 85 deudas de corto plazo con activos líquidos. Aunque la solvencia estructural es buena, la empresa atraviesa tensiones de liquidez entre 2028 y 2029, posiblemente por inversiones, aumento de pasivos a corto plazo o baja rotación de cobros. 3. Endeudamiento y Autonomía Financiera Ratio 2027 2028 2029 2030 2031 Interpretación Endeudamiento 0,82 0,83 0,82 0,81 0,79 Alto apalancamiento financiero. Más del 80% de la financiación es deuda. Ligeramente decreciente, pero sigue siendo un riesgo. Capacidad de devolución de deuda – 0,14 – 0,06 – 0,04 – 0,03 – 0,03 Incapacidad para generar caja suficiente para cubrir deudas financieras. Esto mejora, pero sigue siendo preocupante. Cobertura de intereses 2,16 – 0,31 – 1,10 – 1,47 – 1,57 En 2027 cubre los intereses con su EBIT, pero en los años siguientes se vuelve negativa: no hay beneficios suficientes para cubrir los gastos financieros. La empresa tiene una estructura financiera muy endeudada, lo que genera una presión elevada sobre la rentabilidad y la liquidez. El riesgo financiero es significativo a partir de 2028. A continuación se muestra un informe visual que representa la evolución de los principales ratios financieros de la empresa entre 2027 y 2031, extraídos de la información anterior:   Conclusiones Generales: A nivel económico y financiero cabe destacar lo siguiente:

1. 2027 es un año crítico, con rentabilidades negativas y bajos márgenes. La situación

mejora a nivel operativo (EBITDA) desde 2028, lo cual es prometedor.

2. Liquidez insuficiente en 2028–2029 puede generar tensiones de caja, aunque mejora

a medio plazo.

3. Alto endeudamiento con dificultades crecientes para cubrir intereses desde 2028.

Hay que trabajar en reestructuración financiera o refinanciación.

4. A largo plazo (2030–2031), hay una clara mejora operativa y financiera, pero la

rentabilidad sigue siendo moderada. La cobertura de intereses sigue siendo un reto. Para solventar este problema, se exigirán para el arranque del proyecto una mayor aportación de recursos propios en detrimento de financiación externa para mejorar la alta dependencia de deuda. Además, se puede señalar lo siguiente: Modelo sólido y replicable

• La propuesta de coliving senior responde a una demanda creciente y poco cubierta.

Es un modelo escalable, con ingresos estables y baja sensibilidad a los ciclos económicos. Calidad del servicio como ventaja competitiva

• El plan incluye atención médica, actividades, limpieza, convivencia activa: esto crea

valor diferencial frente a residencias tradicionales. Aplicación de TQM y mejora continua

• La integración del ciclo de Deming (PDCA), gestión de calidad total y seguimiento

de la satisfacción del cliente puede mejorar el servicio y reputación a largo plazo. Ingresos estables y escalabilidad:

• Permite replicar el modelo en otras ubicaciones, con retornos estables y menor

sensibilidad a ciclos económicos. Enfoque al cliente:

• Procesos definidos desde la captación hasta el servicio postventa. Se contempla TQM y

gestión activa de la experiencia del usuario. Plan existente de atracción y retención del talento Atención a la sostenibilidad

• Uso eficiente de energía, accesibilidad universal, proveedores locales, actividades

con bajo impacto ambiental. Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 88 10 – CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES Fase / Actividad Fecha de Inicio Fecha de Finalización Descripción / Hitos

1. Estudio de viabilidad Enero 2025 Marzo 2025 Análisis financiero, legal, de

mercado y demográfico.

2. Búsqueda y adquisición

del terreno Marzo 2025 Junio 2025 Evaluación de ubicaciones, cierre de compra o alquiler.

3. Diseño arquitectónico y

licencias Mayo 2025 Octubre 2025 Diseño técnico y gestión de licencias de obra.

4. Financiación e inversión Julio 2025 Octubre 2025 Firma de contratos con

inversores, bancos o fondos. 5.Construcción y equipamiento Noviembre 2025 Noviembre 2026 Obras, instalaciones, mobiliario y tecnología adaptada.

6. Plan de contratación de

personal clave Septiembre 2026 Noviembre 2026 Selección de gerente, equipo técnico y socios de servicio.

7. Estrategia comercial y

marketing Octubre 2026 Diciembre 2026 Campañas, captación de usuarios y alianzas institucionales.

8. Preinscripción y firma de

contratos Octubre 2026 Diciembre 2026 Residentes iniciales confirmados y contratos firmados.

9. Formación y pruebas

piloto de operación Noviembre 2026 Diciembre 2026 Capacitación del personal, simulaciones y tests del sistema.

10. Inauguración y

operación oficial Enero 2027 Enero 2027 Inicio de la convivencia y puesta en marcha de servicios. DIAGRAMA DE GANTT A continuación, se expone un diagrama de Gantt con todas las actividades y dependencias: Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 89 Estudio de viabilidad (Enero – Marzo 2025) Es la fase fundacional. Aquí se determina si el proyecto tiene sentido económico, legal y de mercado. Se incluyen tareas como:

• Análisis financiero (costes, ingresos, rentabilidad).
• Revisión legal y regulatoria.
• Estudio del mercado y de la población objetivo.

Búsqueda y adquisición del terreno (Marzo – Junio 2025) El terreno determina la ubicación del proyecto, y con ello, el tipo de construcción, el coste, el acceso a servicios y el atractivo comercial. Se incluyen tareas como:

• Comparación de distintas ubicaciones.
• Negociaciones y cierre de la compra o alquiler del terreno.

Un error en esta etapa puede generar sobrecostes o complicaciones legales. Diseño arquitectónico y licencias (Mayo – Octubre 2025) Aquí se define cómo será el edificio, sus espacios, funcionalidad y cumplimiento con normativas. Incluye:

• Elaboración de planos y especificaciones técnicas.
• Tramitación de permisos de construcción.

Construcción y equipamiento (Noviembre 2025 – Noviembre 2026) Es la ejecución física del proyecto. Todo lo planificado toma forma aquí, por ejemplo incluye:

• Obras de edificación.
• Instalación de servicios (agua, luz, internet, etc.).

Executive MBA TFM – [Nombre y apellidos ofuscados por confidencialidad] 90

• Compra y montaje de mobiliario y equipos tecnológicos.

Cualquier retraso aquí puede afectar directamente la apertura del centro. Estrategia comercial y marketing (Octubre – Diciembre 2026) Permite asegurar una buena ocupación inicial, captar clientes y posicionar el proyecto en el mercado.

• Campañas publicitarias.
• Captación de usuarios.
• Alianzas institucionales.

Inauguración y operación oficial (Enero 2027) Marca el inicio de la operación real del proyecto: comienza la atención a usuarios y el uso del espacio construido.

• Alojamiento de los primeros residentes.
• Activación de todos los servicios planificados